[导读] 非常支持你的决定。淮北和徐州，一座是日薄西山，走向衰败的矿山资源型城市，一座是国务院确定的，蒸蒸日上的转型升级试点城市，这直接决定了，两座城市的房产投资价值是完全不同的。在淮北，假如你现在有有做房子，现在可…

非常支持你的决定。

淮北和徐州，一座是日薄西山，走向衰败的矿山资源型城市，一座是国务院确定的，蒸蒸日上的转型升级试点城市，这直接决定了，两座城市的房产投资价值是完全不同的。在淮北，假如你现在有有做房子，现在可以卖一百万，那么我们可以分析一下，你保持这个房子不动，或者你把这个房子卖掉，到徐州购买一套房子，大概看看十年之后区别，

保持淮北的房子不动。

如果不卖掉这个价格一百万的房子，那么十年之后，这个房子的价值大概包括两个部分，分别是十年之间的房租收入，和十年之后的房子残值。

1、十年间的房租收入。按照淮北房地产目前的情况，能卖一百万的房子，大概是市中心，或者是恒大雅苑这样的房子，如果是恒大雅苑，按照市场价，大概是一百六十平方米；或者说是相山一号小区，靠近最好的市中心，拥有一流学区资源的学区房，大概是九十平方米。这样的小区，有的是新小区，有的是老小区，租金大概都差不多，在1000–1300之间，装修高档一点的，可以到1500元/月，十年间大概能够租赁出去100个月，租金大约是15万元。随着淮北市人口外流加速，城市空心化、少子化加剧，房租之后会越来越低，而且，随着新房子越建越是多，大多数人会拥有自己的住房，出租难度会变得更大，很难在十年之间能够租满100个月。这个暂且计算为15万元。

2、十年后的房屋价值。上面我们说到，淮北作为一座资源枯竭型城市，面临的困境有几个，一个是长期依赖资源开掘，并没有建立完整的工业体系，资源之外没有就业和发展的空间；第二个随着资源枯竭，就业空间变小，人口外流趋势明显，吸引人口的能力明显不如其他具有完整经济体系的城市，城市空心化难以避免；第三个是和全国一样，经济形势和生活压力，导致人们生育意愿降低，人口出生率下降成了城市空心化、人口外流的必然伴生现象，少子化趋势也有加速的趋势；第四个，财政对土地出让的依赖，必然导致出让地块越来越多而且越来越快，新开工商品房面积越来越大，可以提供的住宅越来越多，挤压二手房市场价格，在不远的将来，淮北二手房价格必然会出现一个下降。这个下降的趋势，可能会以加速度的方式呈现，也就是说，在十年之后，可能就像现在的鹤岗的资源枯竭型城市一样，房子价格会降低到成本之下，1000元/平方米都难以维持。我们采取一个保守的估算，按5000元/平方米计算，大概房价在十年之后，会下降40%左右，也就是十年之后，现在能卖到一百万的房子，可以卖出的价格大概是60万元。

租金加上十年之后的出卖款项，总净额大概在75万元。从这个计算的过程，我们不难得到一个结论，淮北的房产并不能保值，更不可能增值，十年之后，贬值的比例大概是25%。

出售淮北的房子到徐州购房

出售淮北的房子到徐州购房，同样存在租金和十年后的房产售价两个部分，我们大概来分析一下。在淮北出售房产，能够获得一百万的现金，这就是在徐州购房的首付资金，以此为基础，我们计算一下十年间的收益情况。一百万的首付，按照四成首付计算，可以购买的房屋价格大概在220万元，大概在徐州市鼓楼区，从市中心金鹰商场、苏宁商城，沿着中山路向北十五分钟，北三环边上能够购买150平方米的房子；或者在新城区大概能够购买120平方米的房子。

1、租金收入。在付首付，经过15个月的施工，基本可以上房，投入使用，也就是具备出租条件，到十年后，大概还可以出租95个月左右，我们保守一点，按90个月计算。北三环150平方米的房子，或者新城区120平方米的房子，出租的价格基本相同，按目前租金计算，大概3200元/月的租金，90个月的租金大约为28万元。

徐州的二手房不好卖啦

2、十年后的房屋价值。十年前，或者说是从二十年前开始，徐州其实面临与现在的淮北一样的困境，那个时候的徐州，同样作为一座资源枯竭型的城市，发展陷入十分艰难的时期，好在徐州很快迎来了政策红利，先是从徐州开始，进行“破三铁”国企改革实验，国家和省政府投入突破性的政策和大量资金，帮助徐州度过国企改革阵痛，帮助徐州甩掉历史发展包袱，能够轻装上阵再出发，很快就到了徐州发展最好时期。这一点和淮北市完全不同的，淮北目前已经失去了改革试验的机会，国家不会给予那么多的支持，没有二十年前基本舍弃了国有资产的那种企业改制的可能性，作为安徽的城市，也不可能得到江苏省政府那样的资金扶持。现在的徐州，定位为“高于地级市”的城市发展前景，在“高于地级市”的定位基础上，被国家定位为淮海经济区中心城市，特大城市、淮海城市群中心城市，被省政府定位为江苏省三个中心中间的两大副中心之一、徐州都市圈中心城市，国家级铁路枢纽、公路枢纽、水运枢纽、航空中心，其前景在房地产方面表现尤为突出，连续近百个月份持续上涨，而且去化率只有八个月左右，也就是说，持续数年房子供不应求，而且紧缺状况还有继续加强的趋势，在全球范围内看 ，捆绑车位、搭配装修包等变相上涨的潜规则，也是在徐州表现最为突出。在全款购房、五年锁定期等政策之下，仍然持续上涨，我们对房价的上涨周期，有足够的信心和理由，看到十年之后，以保守估计，十年翻番，大概就是苏南十年前的水平，大概持平于江苏中被城市今天房价水平。这个趋势分析，也基本符合苏北落后苏中十年，落后苏南二十年的朴素判断。如果十年后，房价翻番，大概十年后这处房产可以卖到440万元的价格。

租金加上十年之后的出卖款项，总净额大概在468万元。十年间，大概需要偿还房贷120万元+利息60万元，大概还本付息一共180万元，十年后的总价值为468万元——180万元=288万元。从这个计算的过程，我们不难得到一个结论，徐州的房产具有较强的保值作用，增值效果也比较明显，十年之后，增值的比例大概是288%。

同样的一个起始点，一个一百万，在淮北，十年之后变为75万元，而到了徐州，就变为288万元，其中的区别，显而易见，这样比较下来，应该怎么做，想来你已经有了自己的答案。

以上分析纯属个人看法，不构成操作建议。感谢阅读。