房屋承租人优先购买权有何限制,承租人优先购买权的行使期限

本文目录

• 1.承租人优先购买权的行使期限
• 2.房屋租赁的优先权规定
• 3.卖房:哪些条件可限制承租人的优先购买权
• 4.承租人不得行使优先购买权的情形

承租人优先购买权的行使期限

承租人的优先购买权是指当房屋出售时，承租人享有优先购买的权利。其行使条件包括：

要求书面通知：出售人在出售房屋时，应书面通知承租人行使优先购买权，并告知房屋的出售价格和出售条件等信息。

行使期限：承租人在收到出售通知后，应在15日内决定是否行使优先购买权。如在规定期限内未作出决定，视为放弃优先购买权。

行使方式：承租人行使优先购买权的方式包括书面通知、口头通知或者以其他形式通知出售人。通知应包括承租人行使优先购买权的意向、价格、购买方式等要求。

支付购买价款：承租人行使优先购买权后，应按照出售价格支付购买价款。如承租人未能按时支付购买价款，出售人可以向其他购买人出售房屋。

总之，承租人的优先购买权是在出售人出售房屋时享有的权利，其行使条件包括要求书面通知、行使期限、行使方式和支付购买价款等方面的要求。承租人应在规定期限内决定是否行使优先购买权，并按照规定的要求进行行使。

房屋租赁的优先权规定

法律主观：

房屋租赁优先权是什么 所谓承租人的优先承租权，是指原租赁期间届满后，出租人将 房屋出租 的时候，在同等条件下承租人依法享有的优先于他人承租房屋的权利。 承租人的优先购买权是承租人的法定权利，无须当事人事先约定。《 民法典 》规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”在司法实践中，关于承租人的优先购买权主要应当注意以下问题： (1)优先购买权发生的前提。承租人的优先购买权只能发生在出租人出卖租赁房屋时。 (2)出租人的通知义务。出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，以便承租人考虑是否购买。 (3)优先购买权发生的要件。承租人仅仅是在同等条件之下才享有优先于他人购买租赁房屋的权利。 (4)承租人应当在合理期限内行使优先购买权。 对承租人的优先承租权没有加以明确。我们认为，优先承租权在司法实践中也应当得到承认。原因在于：规定承租人优先购买权的价值取向在于保护承租人的基本生存权利，那么在涉及承租人基本生存权的保护之时，法律就应当继续贯彻这一立法价值取向，承认承租人优先承租权。 《民法典》第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百二十七条【委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权】出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。 第七百二十八条【房屋承租人优先购买权受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的 房屋买卖合同 的效力不受影响。 以上就是网小编总结的相关内容，如果对本文章还有什么不能够理解的，可以通过网 找律师 进行咨询指导，他们能够直接的告诉你的答案。

法律客观：

《民法典》第七百零五条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

卖房:哪些条件可限制承租人的优先购买权

俗话说买卖不破租赁，当遇到有租赁情况的时候什么情形会限制优先购买权?承租人的优先购买权期限是多久？有何例外？这些优先购买权的相关知识，出卖人必须知道。

优先购买权受到限制的情形有哪些?

①共有人优先购买。共有人主张优先购买权的时候，共有人优先购买权优于承租人，承租人优先购买权不能对抗共有人的优先购买权。因共有人对房屋拥有的是权，即使是按份共有，对外而言，每个共有人也都是房屋的权人。

②出租人基于特殊身份出卖租赁物。如果是特殊人身关系的人与卖方建立买卖关系，与其他普通买卖关系不同，因为要考虑身份关系。即仅仅是基于这种特殊的身份关系，出租人才会给出较优惠的出卖条件。没有这些特殊的身份，出租人就不会给出这样的出卖条件，也就不存在承租人同等条件下的优先购买问题。

③租赁物以特定方式发生权属变化。出租人将房屋赠与他人的，房屋被强制征收、征用的，以及房屋被强制执行等等。

承租人优先购买权形式期限是多少？

①一般情形下，承租人应自接到通知之日起15日内行使;期满未行使的，视为放弃优先购买权；

②拍卖出租房屋的，承租人应自接到通知之日起5日内行使。

相关知识：

1、买卖不破租赁是否有例外？

租赁物在租赁期间发生权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的买卖不破租赁原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，先抵押后出租不适用买卖不破租赁原则。但先出租后抵押的房屋发生权变动的，仍应适用买卖不破租赁原则。涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用买卖不破租赁;若租赁在先，查封在后，可以使用该原则。

2、对于优先购买权的通知有什么要求?

合同法规定出租人在房屋出卖前合理的期限内通知承租人，该合理期限以出租人确定的期限而定。在该期限内承租人行使优先购买权，超过该期限的，推定承租人放弃优先权。出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果。

承租人不得行使优先购买权的情形

法律分析：承租人不得主张优先购买权的四种情形： 1、房屋共有人行使优先购买权的2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。综上所述，如果房子卖出的时候，有承租人在使用房屋，租赁合同也没有到期，这样，租赁关系不受房子买卖的影响，一方违约的，要承担相应责任。房子买方单方撕毁合同，将房子收回的，要给承租人两倍以上房租的赔偿，这是违约责任承担的主要方式。

法律依据：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

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