继承的房产出售要交20%(房子过户给儿子需要交什么税)

我父母有一套老房子，房产证是他们两个人的名字。现在他们准备将房子过户给我，用哪种方式更好？

这是一位粉丝咨询的问题，也应该是很多都会面临的问题。大部分有房产的父母，在有生之年都会将房产过户给子女。但大部分人不懂父母的房产过户给子女，应该选择哪种方式更好。在不清楚的情况下，很多人就会认为赠与过户是最好的方法，毕竟父母的房产赠与给子女是天经地义的，而且赠与还免个人所得税，所以就选择了赠与过户。那么父母的房产过户给子女，或者直系亲属间房产过户，赠与过户真的是最好的方式吗？

直系亲属间房产过户的方式

直系亲属间房产过户有3种方式，一是赠与过户，二是继承过户，三是买卖过户。赠与和买卖是生前办理的，继承是身后才能办理的。

赠与过户

直系亲属间无偿赠与房产，免交1%的个人所得税和5.6%的增值税，需要交契税。赠与过户和买卖过户不同，买卖过户可以享受契税优惠，赠与过户则不行，直接缴纳3%的契税，不看房屋套数，也不看面积。根据城市不同，赠与过户还可能需要赠与公证书，公证书的收费标准不同，这个需要自行去了解，一般为评估价的1.5%以下。

继承过户

继承过户免交契税、个税和增值税，不需要缴纳过户税费。根据城市不同，部分城市继承过户需要继承公证书，公证书同样会产生相应的费用。有些继承公证书的收费标准达到了评估价的2%，算是挺高的。这里还需要提醒大家，如果想要继承父母的房产，那么一定要在生前立遗嘱，这样能省下很多麻烦事。没有遗嘱，就会出现法定继承的情况，有继承权的人都会分到相应的份额，就算是独生子女，也需要有继承权的人放弃继承，才能继承房产。

买卖过户

买卖过户是很多人没有想到的方式，很多人潜意识认为买卖过户会花很多钱，而且本身就是父母的房产过户给子女，用买卖过户也感觉不太合理。

如果过户的房产契税票日期或产权证登记日期满了两年时间，买卖过户免交5.6%的增值税，只需交契税和个人所得税。父母的房产在转让给子女时，大多房龄较长，基本上都满足满两年的条件，就算没满两年，也可以等到满两年再过户。买卖过户享受契税优惠，子女为首套房或二套房，房屋面积90平及以下，契税为1%，房屋面积90平以上，首套房为1.5%，二套房为2%，子女为三套房及以上，不看房屋面积，契税为3%。大部分情况下，子女都是首套房或二套房，这样契税最低为1%，最高好2%，加上1%的个人所得税，总税率为2%-3%。

通过上面费用的对比，继承过户的费用是最少的，由于赠与过户的3%契税是免不了的，所以大部分情况下，买卖过户的费用低于赠与过户。所以赠与过户在3种过户方式中，并没有什么优势。除了上面过户时产生的费用，再说说子女未来想要转让这套房屋时产生的费用。

如果选择赠与或继承过户，未来转让​房屋时，个人所得税不再按照1%计算，而是按照差额20%或者全额20%计算。比如按照差额计算，房屋赠与或继承时的过户价为80万，未来子女转让时过户价为150万，差额为70万，差额20%的个人所得税应为14万。如果按照全额计算，转让时过户价为150万，20%的个人所得税应为30万。如果选择买卖过户，未来转让时，不会受到任何影响，个人所得税仍然按照1%计算。

综上所述，如果房屋未来要转让，除非子女在转让房屋时，满足房屋满五年，且是子女家庭唯一住房的条件，可以免个税，否则就需要需要承担高昂的个人所得税，这样无疑会对房东造成较大的损失。所以为了以后不出现转让时的麻烦，父母的房产过户给子女，买卖过户相对是更好的方式。