一审法院认为,王某与李某在租赁合同到期后形成新的不定期租赁合同,应认定为有效,双方都应遵照执行。对于不定期租赁合同,双方均有权随时解除,李某以实际行动表示不再履行租赁合同,租赁合同应予解除,但李某并未提前通知王某,故一审法院判决李某支付拖欠的租金,并赔偿王某3个月的租金作为损失。李某对于赔偿损失不服,提出上诉。二审法院依法驳回了李某的上诉,维持原判。
【法官说法】不定期租赁合同分为三种:一是当事人在合同中未约定明确期限;二是当事人约定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,没有办法确认期限的,视为不定期租赁;三是租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同,法律赋予了双方当事人随时解除不定期租赁合同的权利,但对于通知义务的设定,新实施的《民法典》却有着微妙的变化。
《合同法》第232条仅规定了“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”,而《民法典》第730条则规定了“当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。”两者乍看之下区别不大,但实际上《合同法》仅对出租人限定了通知的义务,而《民法典》则将通知义务主体由出租人扩展到了当事人,即出租人和承租人都应该承担通知义务。该条款的变动在本案中体现的更为明显。如按《合同法》第232条的规定,承租人无需赔偿出租人的损失,而依据《民法典》第730条的规定,因承租人未在合理期限内通知出租人,那么出租人再次招租空档期的租金损失应由承租人来承担。可以说该条款的变化,体现了《民法典》对于租赁合同中双方当事人权利的平等保护。
法官提醒,无论作为出租人还是承租人,对于租赁条款的具体内容特别是租期、租金、支付方式等关键条款应签订书面合同进行具体约定,避免出现矛盾后无法查明事实。同时,因法律对于不定期租赁合同赋予了当事人随时解除的权利,为了避免合同的不稳定性,也应签订具体的书面合同。对于已经形成的不定期租赁合同,在沟通过程中,应注意对于证据的保存,避免扯皮。
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